임대주택사업

 

 

민간임대주택이란?

'민간임대주택'이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

주택에는 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85m² 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔 등 준주택 및 「건축법 시행령」 별표1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)을 제외한 나머지 실(室) 전부를 임대하는 주택을 포함합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호).

 

 

 

 

임대사업자의 종류

'임대사업자'란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호).

 

 

민간임대주택사업자가 되려면…

• 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장•특별자치도지사•시장•군수•구청장에게 등록을 신청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항).
• 신청서를 받은 시장•군수•구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제5항).
• 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당되므로 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청해야 합니다(「부가가치세법」 제4조, 제8조 제1항).
  

 

 

민간임대주택의 매입 또는 건설

• 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간매입임대주택 임대사업자는 부동산을 매입할 경우 부동산거래 신고를 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호).
• 임대를 목적으로 주택을 매입하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 매입자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조).
• 민간임대주택을 건설할 경우 토지의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업자 지정을 받을 수 있으며, 건폐율과 용적률, 층수제한에 대한 규제가 완화됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조 제1항, 제19조, 제20조 제1항, 제21조).
• 임대를 목적으로 주택을 건설하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조).
  

 

 

민간임대주택의 공급(임대차계약)

• 공공지원민간임대주택의 경우 임대사업자는 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1에 따라 임차인을 선정하여 공급합니다.
  장기일반민간임대주택의 경우 임대사업자가 정한 기준에 따라 임차인을 선정하여 공급합니다.
• 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하려는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호 서식의 표준임대차계약서를 사용해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20호 제1항).
• 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조 제3항).
• 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 현황(준주택에 한정) 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장•군수•구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조 제1항).
  

 

 

임대차계약의 갱신•해제 등

• 임대차계약의 갱신 : 임대차계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제105조 및 「주택임대차보호법」 제6조 제1항).
• 임대차계약의 해제 : 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 일정한 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조 제1항).
  

 

 

임대주택의 양도와 폐업

• 임대사업자는 임대의무기간 동안 시장, 군수, 구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 부도, 파산 등의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 시장, 군수, 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조).
• 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로 임대의무기간 동안에는 폐업을 할 수 없지만, 위의 경우와 같이 임대주택을 양도할 수 있는 사유가 있으면 임대주택을 전부 양도한 뒤 임대사업을 폐업할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조).
• 임대사업자가 폐업을 할 경우에는 지체없이 폐업신고서를 관할 세무서에 제출해야 하며, 폐업 전에 납부해야 할 세금을 완납해야 합니다(「부가가치세법」 제8조 제7항).