부동산은 각자의 기호에 따라 소유 및 임대의 형태로 이용되고 있다. 구입할 자금이 없어도 대출을 받아 구입하는 사람이 있는 반면에 자금이 풍부해도 굳이 구입을 하지 않고 다른 용도로 자금을 활용할 계획으로 구입을 하지 않는 사람도 있다.
최근 종합부동산세(이하 종부세) 고지를 앞두고 임대주택을 가지고 있는 은퇴한 노인층에서는 고민이 많아지고 있다. 자신의 기회비용을 최대한 줄이면서 알뜰하게 모아온 자금으로 마련한 임대주택에서 나오는 월세를 용돈으로 사용하려던 계획이 수포로 돌아갔다.
김경호 기자(동아일보, 2021.11.24.)는 A씨의 경우를 아래와 같이 보도하였다.
경기 성남시 아파트와 서울 마포구 다가구 건물을 보유한 A씨는 올해 종합부동산세 고지서를 보고 눈을 의심했다. 올해 내야 할 종부세가 1억101만 원으로 지난해(110만 원)의 92배로 늘었다. 지난해 ‘7·10 대책’에서 의무임대기간이 5년 이하인 등록 임대사업자를 강제 말소시키면서 종부세 합산 배제 혜택이 사라졌기 때문이다.
임대료를 5% 이상 올리지 못하는 등 공적 의무를 지켜야 하는 임대사업자에 대한 일종의 세제 혜택으로 2011년 마포구 다가구 건물을 임대주택으로 등록한 A씨는 지난해까지 성남시 아파트에 대한 종부세만 납부해왔다. 하지만 ‘7·10 대책’에 따라 지난해 임대사업자 지위를 잃었고 그 결과 올해 처음 아파트와 다가구 건물까지 종부세가 부과되었다.
아파트와 다가구 건물 모두 조정대상지역에 있다 보니 2주택자인데도 종부세 최고세율(6%)이 적용됐고, 공시가격까지 크게 오르며 세액이 급증하게 됐다. 임대주택 재등록을 시도했지만 이번에는 지난해 8월 신설된 임대보증보험 의무가입 요건을 맞추지 못해 꼼짝없이 1억 원이 넘는 세금을 내야 한다. 또한 올해 납부 세액을 전년도 3배 이하로 제한하는 ‘세 부담 상한선 제도’가 있지만 강제 말소로 종부세가 급증한 경우에는 이런 상한선도 적용되지 않는다.
종부세위헌청구 단체(www.종부세위헌청구.com)는 아래와 같이 행정소송을 준비하고 있다.
1. 종부세와 재산세의 과표는 동일하다. 동일한 과표에 두 가지 세금을 부과하는 두 개의 세법은 세계의 유례가 없는 이중과세 체계의 잘못된 법이다.
2. 종부세는 임대료 수입기준을 훨씬 초과하는 사례가 많다. 종부세의 최고세율은 7.2%(농어촌특별세포함)로 상상을 초월하는 세금을 부과한다. 종부세는 세금폭탄으로 국민들이 감당하기 힘든 조세부담이며 우리 헌법상 사유재산제도를 훼손할 정도에 이르고 있어 위헌이다.
3. 같은 금액의 주택을 1주택이냐 다주택이냐에 따라서 다주택자에게 10배 수준의 세금을 부과하는 것은 분명한 차별과세로 헌법상의 평등권과 조세평등원칙을 위반한 것이다.
4. 최근 4년간 종부세가 10배가량 폭증했다. 이는 세계적으로도 유례없는 세금인상으로 경제상황의 예측가능성과 법적 안정성을 해치기 때문에 조세법률주의 위반으로 위헌이 된다.
5. 최근 주택공시가격상승률이 주택가격상승률보다 더 높아지고 있다. 행정편의적, 행정자의적으로 공시가격을 폭증시켜 조세부담을 전가하는 것은 조세법률주의 위반이다.
6. 2020년 종부세법이 개정되면서 숙의과정은 물론 국회에서 조문심사도 제대로 하지 않은 채 입법화되었다. 이는 우리 헌법상의 민주적 절차를 무시한 것으로 위헌적 입법이다.
7. 종부세법은 부동산의 가격 안정을 도모하기 위한 목적으로 입법되었으나, 오히려 종부세법 이후 집값폭등의 결과만 초래하였는바, 국민의 사유재산을 침해하는 결과만이 남은 입법목적달성마저 실패한 법률이다.
우리나라 주택시장을 살펴볼 필요가 있다. 주택의 공급은 신축과 기존 주택의 공급으로 나눌 수 있다. 과거 주택이 부족했던 시기에는 신축을 통해 주택 공급을 주도하였으나, 주택보급률이 100%가 넘는 현재의 시점에서는 기존 주택이 원활하게 공급이 될 수 있는 정책과 임대주택에 대한 활성화가 이루어질 수 있는 정책이 필요하다.
정다운 기자(매일경제, 2021.10.09.)는 해외 임대주택의 정책에 대하여 아래와 같이 보도하였다.
미국, 영국, 일본 등 선진국에서는 일반적으로 전세가 아닌 월세 제도를 유지하고 있다. 월세 임대료가 결코 낮은 편은 아니지만 임차인을 보호하기 위한 제도가 잘 갖춰져 있고, 월세만 내면 의료나 육아, 교육 등의 사회보장 시스템으로 해결되기 때문에 체감하는 부담이 크지 않은 편이다.
우리나라처럼 민간 임대사업자가 많은 미국은 집주인과 세입자 모두를 위한 ‘공공주택청’이 있다. 공공임대주택의 임대료는 조정된 가구 소득의 30%로 설정하고, 모든 주에서 공공주택청이 임대료를 책정한다. 민간임대주택의 경우 월세가 임차인 소득의 30%보다 비싸면 공공주택청이 부족한 임대료 차액을 임대인에게 내준다. 집주인과 세입자가 장기간 안정적으로 ‘Win-Win’하는 구조다.
외국의 임대주택은 우리나라보다 임차보증금 부담이 월등히 적은 편이다. 이들 국가는 통상 원상 복구 등에 대비해 1~2개월 치 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 받는 반면 한국은 30개월 치 이내를 보증금으로 요구하는데, 그 이유는 임대료 체납이 많은 편이며, 임차인 보증 수단이 없기 때문이다.
과도한 보증금을 낮추기 위해서는 일본의 월세보증보험 제도나 프랑스, 영국 등의 사례를 참고할 수 있다. 일본은 임차인이 보증보험에 가입하도록 하여 임차인 리스크를 줄이기 때문에 보증금을 많이 내지 않아도 된다.
프랑스에서는 세입자로 입주하려는 경우 면접을 본다. 면접 경쟁은 대개 세입자가 안정적으로 월세를 지불할 수 있는지 여부로 판가름 나는데, 이때 주택 월세의 3배 이상에 해당하는 월급명세서를 제출해야 한다. 면접에서 통과한 임차인은 월세 지불능력 증빙서류가 있을 경우 월세 한 달 치에 해당하는 금액을 임대보증금으로 내야 한다. 단 증빙서류를 내지 못할 경우 임대인은 1년 치 월세를 은행에 맡겨놓게 하는 은행보증을 임차인에게 요구할 수 있다.
영국은 ‘월세’가 아닌 ‘주세’로 임대료를 계산하는 경우가 대부분이다. 월평균 임대료를 계산하려면 ‘주세×52주÷12개월’이 정확한 계산법이다. 보통 4~6주 치 주세에 해당하는 금액을 임대보증금으로 낸다.
런던의 경우 임대료가 비싸기로 유명하기는 하지만 월 임대료가 소득의 3분의 1을 초과하지 못하도록 한 중산층용 ‘런던 리빙렌트’가 있다. 저렴한 임대로 먼저 입주한 후 장기간 거주하면서 그 집을 구입할 수 있도록 돕는 ‘런던 주택정책’이다. 정부 보조를 받는 비영리단체가 런던 평균의 3분의 2 수준의 낮은 임대료로 거주할 수 있는 주택을 건설하여 무주택 중간소득층에게 공급하며, 세입자가 10년 이내에 주택을 소유할 수 있도록 저축을 도와준다.
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우리나라의 임대주택 정책
우리나라는 주택도시보증공사(HUG)에서 보증해주는 전세자금 대출을 통한 전세를 유도하는 정책으로 전세를 끼고 갭투자를 할 수 있는 기회를 마련해주고 있으며, 거래의 활성화에 따른 상승하는 주택가격을 안정시키기 위해 다양한 세책(일주일 만에 변경하는 부동산 대책들)을 마련하고 있다. 그리고 임대보증보험 의무가입의 시행으로 임대인의 부담을 가중시키고 결국 임차인에게 전가될 수 있는 기회를 제공하고 있다.
전 세계 임대주택 시장은 시장경제의 자율적인 거래를 바탕으로 정부의 최소한의 개입으로 부동산 임대주택 시장의 안정화를 유지하려고 하고 있으나, 우리나라의 정부는 과도한 정부개입으로 부동산 시장에 혼란을 주고 있지 않는지 다시 한 번 조명해 봐야 하지 않을까 싶다.
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